Как мотивировать граждан покупать больше жилья, где девелоперам взять деньги, чтобы больше строить и, учитывая рост себестоимости, получать маржу, что застройщики хотят от банков и что банки ожидают от застройщиков, обсуждали участники сессии «Инвестиции в недвижимость» форума лидеров рынка недвижимости MREF.
Среди немногочисленных факторов, поддерживающих продажи, Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум групп», упомянула низкую обеспеченность жильем в Москве и области (19 и 22 кв. м на человека соответственно) и снижение банками ставок по ипотеке. Особенно активны «ипотечные клиенты» в Подмосковье — в некоторых проектах до 90% квартир приобреталось за кредит. Кроме того, «покупатель рассматривает сейчас недвижимость, как ни странно, как инструмент для инвестиций», добавила она.
ПОЧЕМУ КРЕДИТ — ПРОБЛЕМА
«Рынок ожил, практически все проекты, замороженные в 2008-2009 гг., сейчас активно реализуются», — согласна Екатерина Черных, гендиректор УК «Велес траст». Источники финансирования, по ее мнению, не поменялись, но изменились пропорции объемов финансирования строительного рынка. Банковские кредиты — традиционно один из мощнейших источников средств. По статистике Центрального банка, объем кредитования строительства увеличился с 1,2 трлн руб. в апреле 2009 г. до 1,6 трлн руб. по состоянию на 1 января текущего года. В структуре финансирования всех видов строительства в настоящее время кредиты занимают 33% (в 2009 г. — всего 4,9%). Кроме того, в 2012 г. на рынке облигаций и IPO строительными компаниями было привлечено 43 млрд руб., что даже больше, чем в 2009 г. Все замечательно, но «на самом деле не все девелоперы даже с хорошими проектами могут получить кредит», уточняет Екатерина Черных.
Активно кредитуя застройщиков до 2009 г., в кризис банки сами стали девелоперами, получив либо незавершенные объекты, либо задолжавшие компании целиком, со всеми их проектами на той или иной стадии. «Банки вынуждены в первую очередь выходить из этих проектов, возвращать деньги и финансировать аффилированные компании, собственные стройки», — объясняет Черных.
Еще одна причина проблем — «долгосрочных денег в российской экономике крайне мало». Строительный цикл для крупных жилых проектов — 5-7 лет, на такой срок практически никто кредит не дает. И деньги дорогие. «На депозит можно положить средства под 10%, под 11% и даже под 12% годовых. Теперь посчитайте: почем вам банк выдаст деньги? От 17-18%», — говорит Черных. Кредиты получают в основном известные компании, которые строят с государственной гарантией (имеют госконтракты), или аффилированные с банком застройщики. С другой стороны, банкиров можно понять: много средних и слабых проектов. «Стандартные блоки, обставленные машинами. Все, что они [жилые комплексы] могут, — это конкурировать ценой. Но у застройщиков слишком оптимистичный взгляд на рынок и темпы продаж, который банки не поддерживают», — описывает эксперт.
«Практика, от которой так и не отказались, — это перекрестное финансирование: кредит берем на один проект, строим параллельно четыре, будут кассовые разрывы — как-нибудь выкрутимся, — рассказывает о девелоперских просчетах Екатерина Черных. — Иногда не получается».
ФОНД В ПОМОЩЬ
По ее мнению, часть проблем в состоянии решить работа с фондами недвижимости. Пока их доля в объеме финансирования строек невелика, признает Черных, — «всего 12% от объема размещенных облигационных займов, и не сравнить с триллионами рублей кредитов», но фонды уже работают. Она привела в качестве примеров пять фондов, созданных ГК ПИК, фонд «Мортона» — у каждого своя стратегия. Сбербанк пошел другим путем: сначала собрал деньги (это самое сложное), теперь размещает их в проекты, выступая квалифицированным инвестором на рынке.
Алексей Новиков, директор отдела управления фондами недвижимости ЗАО «Сбербанк управление активами», рассказал, что выбирает для инвестирования самый ликвидный, самый понятный и востребованный сегмент — жилье эконом- и комфорт класса в Москве и ближайшем Подмосковье, которое «даже в жесткие кризисные моменты показало максимальную устойчивость». «Если произойдут более серьезные негативные события на рынке, от жилья элитного и бизнес-класса девелоперу избавиться гораздо сложнее», — считает он. В Промсвязьбанке придерживаются той же точки зрения и создали в прошлом году фонды «Доступное жилье». Покупается «совсем эконом-эконом» — Люберецкий район и квартиры площадью 21 кв. м. «На этом можно заработать», — уверен Иван Гелюта, управляющий директор УК «Промсвязь» (12 ЗПИФН, почти 10 млрд руб. в управлении).
По одному из проектов, в которые инвестировал фонд Сбербанка, рост цен с ноября прошлого года составил более 25%, от инвестиции, сделанной в июне фондом «Сбербанк — жилая недвижимость», Новиков ожидает доходность выше 20% (к концу следующего года). Средства вкладываются в проекты, уже получившие разрешение на строительство, но находящиеся на ранней стадии. Отвечая на вопрос об ожидаемой доходности, Новиков уточнил: «Где-то мы заработаем 25%, где-то — 15%. На круг хотелось бы пайщикам выплатить от 16 до 18%».
«Мы не имеем права гарантировать какую-либо доходность, мы говорим о прогнозах и возможных результатах, — напоминает Иван Гелюта. — Пока прогноз — в районе 20% по фонду, который создавался в декабре 2012 г. Проекты, которые мы смотрим сейчас, как правило, имеют меньшую доходность в силу того, что рынок усложнился. Но перспективы есть, потому что остается разница между ценой, которую могут найти управляющие компании, и той, которую ищет обычный инвестор».
Один из важнейших критериев при отборе проектов у фондов Сбербанка — транспортная доступность «выше среднего». «Мы не верим в пенсионеров из Сургута, которые приезжают и в 100 км от Москвы покупают квартиры и там живут, что-то делают. Мы верим в тех, кто ездит на работу в город, может обслуживать ипотеку, — объяснил Новиков. — Это наш клиент».
***
11.11.2013, Ведомости
Полный текст статьи доступен "по ссылке."
